Die österreichische Immobilienwirtschaft stellt sich auf jede Menge Veränderungen ein

Am 27.4.2015 trat zum ersten Mal der Ghezzo-GmbH-Immobilienfachbeirat zusammen um Trends, Bedürfnisse und Veränderungen der Immobilienbranche zu diskutieren. Es trafen sich Top-Manager aus allen Bereichen der österreichischen Immobilienwirtschaft im Sofitel Stephansdom, um zu erörtern, welche Themen auf meinen Seminaren und Konferenzen gebracht werden sollten. Das Ergebnis des Meetings: Die „Immobiliosi“ stellen sich auf massive Veränderungen ein. Vom Wohnen, Einkaufen, bis hin zum Arbeiten und zum Freizeitverhalten ändern sich die Gewohnheiten der Menschen und damit die Anforderungen an Gebäude.

Hochkarätig besetzt war die Diskussionsrunde, zu der ich eingeladen habe um neue Seminar- und Konferenzthemen zu identifizieren:

• Gerald Beck, , Geschäftsführer, Raiffeisen evolution project development
• Thomas Doll, Geschäftsführender Direktor – CFO, Conwert Immobilien
• Gregor Drexler, Bereichsvorstand Asset Management, CA Immo Deutschland
• Andreas Holler, Geschäftsführer Projektentwicklung Österreich, Buwog
• Franz Jurkowitsch, Vorstandsvorsitzender, CEO, Warimpex
• Philipp Kaufmann, Präsident, ÖGNI
• Michael Pech, , Vorstandsmitglied, Österreichisches Siedlungswerk Gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft
• Herwig Michael Peham, Leitung Investment und Prokurist, EHL Immobilien GmbH
• Georg Spiegelfeld, , Geschäftsführer, Spiegelfeld Immobilien
• Mag. Alexander Wlasto, Partner, EY Österreich
• Silvia Wustinger-Renezeder, Geschäftsführerin, SEG Stadterneuerungs- und Eigentumswohnungs GmbH.

Hier zusammengefasst die Ergebnisse der Diskussion:

Der Megatrend Nachhaltigkeit ist bei weitem nicht mehr der zentrale Angelpunkt, um den sich die Immobilienwirtschaft dreht. Philipp Kaufmann von der ÖGNI sieht eine deutliche Verlangsamung im Green and Blue Segment. Das Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen dominiert wieder in einem Markt, dem es grundsätzlich gut geht, der aber einem massiven Transformationsprozess entgegengeht.

Veränderungen im Verhalten und in den Bedürfnissen fordert flexible Immobilien

In fast allen Teilen des Immobilienmarktes scheint der Flächenbedarf der Menschen zurückzugehen. Kleinere und dafür leistbare Wohnungen werden in Zukunft mehr nachgefragt. Wohnsituationen, die sich dem Menschen in seinen Lebensentwicklungen anpassen, sind gefragt. Vom Singlehaushalt, über die Jungfamilie, vom Patchwork bis zum (teil-)betreuten Seniorenwohnen verändert sich der Wohnungsbedarf der Menschen. Und sie sind schneller bereit, die Wohnsituation zu verändern.

Ähnlich verhält es sich beim Arbeiten. Desk Sharing und Neues Arbeiten sollen nicht nur die MitarbeiterInnen inspirieren und motivieren, sondern auch den Flächenbedarf der Unternehmen senken. Die Folgen für den Büroimmobilienmarkt in Wien – der laut Gregor Drexler generell ‚oversized‘  und zu teuer ist – sind absehbar: Flächen, die nicht zeitgemäß sind, werden nur noch zu Spottpreisen vermietbar sein. Besprechungszimmer werden dann schnell auch in ein Hotel ausgelagert, wo neueste Kommunikations- und Präsentationstechnik erwartet wird.

Besonderes Problemkind ist der Einzelhandel. Quartierentwicklung kann bis zu einem gewissen Grad den Handel wieder beleben. Intelligente Shopkonzepte können die Attraktivität wieder steigern. Alleine im Preiskampf ist der Onlinehandel einfach unschlagbar.

Digitalisierung in der Immobilienbranche

Das die Immobilienbranche in Sachen Digitalisierung etwas hinterherhinkt, da sind sich alle einig. Kaum eine Branche hat so wenig Affinität zu Social Media, oder so einen geringen Automatisierungsgrad. Das birgt einerseits das Risiko, dass Branchenfremde in Markt drängen, wie es z.B. in der Musikindustrie oder bei Fachzeitschriften schon passiert ist. Andererseits birgt es auch die Chance ungenützte Potentiale und Optimierungschancen zu realisieren und die dabei aufkommenden Kinderkrankheiten ausgelassen zu haben. Dennoch fragen die Immobilienexperten verstärkt nach Apps für ihre Branche nach: Social Media Plattformen für die Mietervereinigungen,  geeignete Softwareunterstützung für  die BIM-Planung, Apps für Facility Management und Mängelbehebung sind nur ein Teil der kreativen Möglichkeiten, wo Digitalisierung in der Immobilienbranche massiv Einzug halten kann.

Notwendige Veränderungen

Die Immobilienbranche muss sich all den gegenwärtigen Veränderungen stellen und sucht Wege damit umzugehen. Das fängt bei der Finanzierung an, wo Alternativen als Ergänzung zu herkömmlichen Bankfinanzierung gesucht werden und deswegen auch das Thema Crowdfunding im Fokus ist. Spannend und für den Erfolg vieler Projekte vor allem im Cross Border Bereich, bzw. in Ländern wie Russland, ist die Entwicklung des Zinssatzes und des Euros zu Rubel und Dollar – so Warimpex Vorstandsvorsitzender Franz Jurkovich.

Veränderungen seien auch bei der Honorarregelung der Immobilienmakler notwendig. Georg Spiegelfeld schlägt eine Orientierung an den Systemen des angelsächsischen Raums vor, wo der Verkäufer den Makler bezahlt.

Die Imagepflege und die Positionierung von Objekten werden immer wichtiger, bis hin zur Schaffung von Services um den Mietvertrag unabhängig vom Mietobjekt.

Die größte Herausforderung aber – und da sind sich alle einig – ist aber der Immobilienbestand. Unattraktive Objekte, kaum flexibel und in schlechter Lage: Die Portfolios sind voll davon und es gibt keine Patentrezepte. Jede dieser Bestandsimmobilien braucht ihr individuelles Konzept, um wettbewerbsfähig  zu sein.